Nos últimos anos, temos assistido a uma imensa onda de novas construções em São Paulo, principalmente na região central. A política de oferecer moradia a quem não tem é interessante, especialmente porque a construção civil é um eixo que move a economia nacional, envolvendo diversas indústrias dentro de um conjunto residencial.
A construção civil representa cerca de 6,2% do Produto Interno Bruto (PIB) do Brasil e gera 24% do total de vagas no país, tornando-se um setor essencial. Porém, existem questões a serem resolvidas antes de sairmos fomentando o setor imobiliário, do contrário, estaremos criando uma possível bolha.
Renda e Acesso Limitado à Moradia
Segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), a faixa de renda média do brasileiro está entre R$ 2.500,00 e R$ 2.979,00. Isso revela que o Brasil é um país de baixa renda, com uma população majoritariamente sem acesso ao mercado imobiliário tradicional. Mesmo com os apartamentos novos custando em torno de R$ 200.000,00, é difícil para a maioria das famílias financiar tais imóveis.
De acordo com os parâmetros de financiamento imobiliário, uma família com renda de R$ 6.000,00 poderia financiar imóveis entre R$ 180.000,00 e R$ 220.000,00, com uma entrada que pode chegar a R$ 66.000,00. No entanto, essa realidade ainda está distante para grande parte dos brasileiros, considerando que 50% da população tem rendimento mensal médio em R$ 2.500,00.
Alta Taxa de Vacância e Oferta Excessiva
Além do fator econômico, devemos considerar a oferta excessiva de imóveis. O Censo de 2022 indicou que, na região central de São Paulo, 20% dos imóveis estão vazios, o que evidencia um mercado sobrevendido. Em comparação, Buenos Aires apresenta uma taxa de vacância de 14%, enquanto Berlim, com uma política habitacional mais regulamentada, mantém uma taxa de apenas 1,2% .
Esses números mostram que o Brasil, além de enfrentar dificuldades internas, está abaixo de outros países em termos de equilíbrio de oferta e demanda no mercado imobiliário.
Impacto do Envelhecimento Populacional
O Brasil está passando por um rápido envelhecimento populacional. Em 2020, cerca de 14% da população era composta por pessoas acima de 60 anos, e esse número deverá aumentar para 30% até 2030. Essa mudança demográfica altera a demanda por imóveis maiores, uma vez que essa população tende a buscar residências menores e próximas a serviços de saúde. Isso implica que os empreendimentos que estão sendo construídos hoje podem enfrentar dificuldades para encontrar compradores no futuro, exacerbando a vacância.
Possíveis Soluções para o Setor Imobiliário
Antes de continuar a fomentar o setor imobiliário, é crucial avaliar se estamos preparados para evitar uma nova bolha e suas consequências para a população brasileira. Não existe uma solução fácil, muito menos uma resposta única é preciso uma serie de abordagens.
No entanto uma abordagem seria manter o salário mínimo estável para evitar impactos nas contas públicas. Mas uma medida de longo prazo e mais eficiente seria a redução da carga tributária, permitindo que a população tenha mais poder de compra e consiga acessar o mercado imobiliário.
Se o governo reduzir a carga tributária, a renda disponível aumentará, permitindo um maior acesso ao crédito e impulsionando o setor de forma sustentável. Aqui, podemos considerar a “Mão Invisível” de Adam Smith, em que o mercado, com menor interferência e menos impostos, pode equilibrar a oferta e demanda de forma mais eficiente.
Conclusão
O setor imobiliário é um dos pilares da economia, mas também enfrenta riscos significativos que não podem ser ignorados. A combinação de baixa renda, oferta excessiva e o envelhecimento populacional coloca o Brasil diante de um desafio único. Somente com uma análise cuidadosa e ajustes econômicos, podemos evitar o colapso do mercado e garantir moradia acessível para todos.